Trong quá trình phát triển sản xuất quy mô nhỏ hoặc hộ gia đình, nhiều người lựa chọn xây dựng nhà xưởng trên đất ở để tiết kiệm chi phí mặt bằng. Tuy nhiên, liệu điều này có được pháp luật cho phép? Nếu được, thì cần thực hiện thủ tục gì? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp toàn bộ những thắc mắc liên quan đến xây dựng nhà xưởng trên đất ở, giúp bạn tránh rủi ro và đảm bảo đúng quy định pháp luật.
I. Có được xây dựng nhà xưởng trên đất ở hay không?
Theo Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15) – chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 (trừ một số điều đã áp dụng từ 01/04/2024), đất ở được xác định là loại đất dùng cho mục đích xây dựng nhà ở. Việc xây dựng nhà xưởng trên đất ở bản chất là sử dụng đất sai mục đích, trừ khi được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất phù hợp.
Tuy nhiên, pháp luật vẫn cho phép xây dựng nhà xưởng trên đất ở trong các trường hợp hợp lệ dưới đây:
- Phù hợp quy hoạch sử dụng đất: Khu đất phải thuộc quy hoạch hỗn hợp hoặc có chức năng cả đất ở và sản xuất – kinh doanh, không nằm trong khu dân cư thuần túy.
- Có giấy phép xây dựng: Nhà xưởng phải được cấp phép dưới dạng công trình dân dụng kết hợp sản xuất, bảo đảm đúng theo hồ sơ thiết kế được duyệt.
- Đất sử dụng lâu dài cho mục đích sản xuất – kinh doanh: Bản chất là mục đích kinh tế lâu dài, nên cần chuyển mục đích sử dụng đất trước khi xây dựng sang loại đất sản xuất – kinh doanh theo quy định của Luật Đất đai 2024 .
Tóm lại, xây dựng nhà xưởng trên đất ở là có thể thực hiện, nhưng cần xét kỹ về quy hoạch, mục đích sử dụng đất và tính chất của nhà xưởng.
II. Trường hợp được xây dựng nhà xưởng trên đất ở
Dưới đây là một số trường hợp cụ thể được phép xây dựng nhà xưởng trên đất ở:
1. Nhà xưởng quy mô nhỏ, phục vụ sản xuất hộ gia đình
- Nhà xưởng có diện tích nhỏ (dưới 50m²).
- Không phát sinh chất thải gây ô nhiễm.
- Không làm ảnh hưởng đến hạ tầng xung quanh.
- Không gây tiếng ồn lớn, cháy nổ hoặc nguy hiểm đến cộng đồng.
Trường hợp này thường không bắt buộc chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng vẫn cần xin giấy phép xây dựng và đăng ký ngành nghề sản xuất kinh doanh.
2. Xây nhà ở kết hợp xưởng sản xuất
- Tầng trệt để sản xuất, các tầng trên là nhà ở.
- Thiết kế công trình phải đảm bảo an toàn, có bản vẽ kiến trúc phù hợp.
- Phù hợp với quy hoạch địa phương (đất ở kết hợp sản xuất – kinh doanh).
3. Muốn xây nhà xưởng lớn, cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Nếu mục đích chính là để sản xuất, quy mô lớn, cần phải chuyển mục đích từ đất ở sang đất sản xuất kinh doanh (SKC) trước khi xin phép xây dựng.
- Việc chuyển mục đích này phải được UBND cấp huyện hoặc Sở TNMT chấp thuận.
Nếu bạn muốn biết thêm chi tiết về chi phí xây dựng và lựa chọn kết cấu phù hợp, hãy xem thêm bài viết: Tất tần tật về xây dựng nhà xưởng khung thép tại Bình Dương
III. Thủ tục xây dựng nhà xưởng trên đất ở (đầy đủ năm 2025)
Để xây dựng nhà xưởng trên đất ở, chủ đầu tư cần thực hiện đúng trình tự pháp lý gồm 2 bước bắt buộc:
Bước 1: Chuyển mục đích sử dụng đất (nếu cần)
Theo Luật Đất đai 2024, việc xây dựng nhà xưởng trên đất ở cần được chuyển sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nếu sử dụng lâu dài, làm kho bãi, gia công hàng hóa.
Hồ sơ cần chuẩn bị:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo Mẫu 01);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
- CMND/CCCD của người đứng tên;
- Giấy đăng ký kinh doanh (nếu là doanh nghiệp);
- Tờ khai nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Bước 2: Xin giấy phép xây dựng nhà xưởng
Khi đã hoàn tất chuyển mục đích hoặc đủ điều kiện xây dựng tạm, chủ đầu tư phải tiến hành xin phép xây dựng trước khi khởi công, theo đúng quy định tại Điều 89, Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) – quy định bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng đối với công trình công nghiệp;
Hồ sơ gồm:
- Đơn xin phép xây dựng nhà xưởng (theo mẫu);
- Bản vẽ thiết kế công trình có chứng chỉ hành nghề;
- Giấy CNQSDĐ sau khi đã chuyển mục đích;
- Giấy phép đăng ký kinh doanh (đối với tổ chức);
- Hồ sơ thẩm duyệt PCCC, môi trường (nếu có).
Lưu ý khi thực hiện:
- Chỉ được khởi công sau khi được cấp phép xây dựng hợp lệ;
- Công trình phải thi công đúng bản vẽ đã được phê duyệt;
- Giấy phép xây dựng có hiệu lực 12 tháng, nếu quá thời gian phải xin gia hạn;
- Các thủ tục có thể thực hiện tại UBND cấp huyện hoặc Sở Xây dựng, tùy theo quy mô công trình.
IV. Những lưu ý quan trọng khi xây dựng nhà xưởng trên đất ở
- Không tự ý xây dựng nếu chưa có giấy phép – sẽ bị xử phạt hành chính, buộc tháo dỡ.
- Không sử dụng đất sai mục đích lâu dài – có thể bị thu hồi đất.
- Chỉ xây dựng khi phù hợp quy hoạch – nên tra cứu quy hoạch chi tiết hoặc xin ý kiến phòng quản lý đô thị/phòng TNMT.
- Tuân thủ an toàn lao động, môi trường và PCCC – đặc biệt với nhà xưởng có máy móc, hóa chất.
- Chỉ hoạt động kinh doanh nếu đã đăng ký và được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
V. Dịch vụ tư vấn xây dựng nhà xưởng trên đất ở – BDCONS
BDCONS là đơn vị chuyên tư vấn xây dựng nhà xưởng trên đất ở, hỗ trợ trọn gói thủ tục từ:
- Tra cứu quy hoạch và khả năng xây dựng trên đất hiện hữu.
- Lập hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Thiết kế bản vẽ nhà xưởng kết hợp nhà ở hoặc sản xuất quy mô nhỏ.
- Xin cấp phép xây dựng đúng quy định.
- Thi công nhà xưởng khung thép, bê tông cốt thép tại Bình Dương và các tỉnh.
Với kinh nghiệm hàng trăm công trình, BDCONS cam kết tư vấn minh bạch – đúng pháp luật – tiết kiệm tối đa thời gian cho khách hàng.
VI. Kết luận
Xây dựng nhà xưởng trên đất ở là nhu cầu thực tế nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không hiểu rõ quy định. Việc xác định đúng mục đích, quy mô và thực hiện đúng thủ tục sẽ giúp bạn xây dựng hợp pháp, thuận lợi cho hoạt động sản xuất – kinh doanh.
Nếu bạn còn băn khoăn về thủ tục xây dựng nhà xưởng trên đất ở, đừng ngần ngại liên hệ ngay với BDCONS để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ trọn gói. Hãy để chúng tôi giúp bạn bắt đầu dự án đúng hướng – nhanh chóng – hợp pháp và hiệu quả.
