[Tổng hợp] Quy định về sửa chữa nhà ở năm 2026 – BDCONS

Quy định về sửa chữa nhà ở theo Luật Xây dựng 2025 từ năm 2026 đã làm rõ các trường hợp phải xin giấy phép, được miễn giấy phép và thủ tục thực hiện khi cải tạo nhà. Việc nắm rõ quy định về sửa chữa nhà ở giúp chủ nhà tránh vi phạm pháp luật, đồng thời đảm bảo an toàn cho công trình trước khi tiến hành sửa chữa hoặc cải tạo.

Bài viết dưới đây, BDCONS sẽ tổng hợp những quy định quan trọng cần biết khi sửa chữa nhà ở.

I. Trường hợp sửa chữa nhà cần phải xin giấy phép

Ngày 10/12/2025, tại Kỳ họp thứ 10 – Quốc hội khóa XV, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã chính thức thông qua Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15).

Theo quy định về sửa chữa nhà ở trong Luật Xây dựng 2025 sẽ có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Tuy nhiên, một số điều khoản như khoản 2, khoản 3 Điều 43; Điều 71; và các khoản 3, 4, 5 Điều 95 sẽ được áp dụng sớm hơn từ 01/01/2026.

1. Quy định về việc sửa chữa nhà có cần xin giấy phép

Căn cứ khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ một số trường hợp được miễn theo quy định về sửa chữa nhà ở.

Cụ thể, không cần xin giấy phép xây dựng khi sửa chữa hoặc cải tạo nhà ở trong các trường hợp sau:

1.1 Nhà ở riêng lẻ quy mô nhỏ

Công trình nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng, có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m², thuộc cấp IV, và không nằm trong các khu vực quản lý đặc biệt như:

• Khu chức năng hoặc khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch chung của thành phố.
• Khu chức năng, khu dân cư nông thôn hoặc khu phát triển đô thị theo quy hoạch chung của tỉnh, thành phố.
• Khu vực thuộc quy hoạch chung của khu kinh tế hoặc khu du lịch quốc gia.
• Khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung của xã.
• Khu vực đã ban hành quy chế quản lý kiến trúc.

1.2. Sửa chữa, cải tạo không ảnh hưởng đến kết cấu và kiến trúc đô thị

Theo quy định về sửa chữa nhà ở hiện hành, một số hoạt động sửa chữa nhà ở cũng được miễn giấy phép nếu đáp ứng đồng thời các điều kiện:

• Chỉ sửa chữa bên trong công trình hoặc mặt ngoài nhưng không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc.
• Không thay đổi mục đích hoặc công năng sử dụng của công trình.
• Không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của công trình.
• Đảm bảo các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và kết nối hạ tầng kỹ thuật.

2. Trường hợp bắt buộc phải xin giấy phép

Theo quy định về sửa chữa nhà ở, nếu việc cải tạo không đáp ứng các điều kiện được miễn nêu trên thì chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng trước khi tiến hành thi công.

Việc tuân thủ quy định về sửa chữa nhà ở và giấy phép xây dựng giúp đảm bảo an toàn công trình, tính pháp lý của công trình và sự phù hợp với quy hoạch đô thị.

► Tham khảo: Công ty sửa chữa nhà Bình Dương uy tín – Giải pháp cải tạo nhà ở trọn gói

II. Trường hợp sửa chữa nhà ở không phải xin giấy phép

Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi, bổ sung tại khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng 2020, về nguyên tắc mọi công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp trước khi khởi công. Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp được miễn giấy phép theo quy định về sửa chữa nhà ở.

Cụ thể, việc sửa chữa hoặc cải tạo nhà ở không cần xin giấy phép xây dựng khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Việc sửa chữa chỉ thực hiện bên trong công trình, hoặc sửa chữa phần mặt ngoài nhưng không tiếp giáp với tuyến đường trong đô thị có yêu cầu quản lý về kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Không làm thay đổi công năng sử dụng của ngôi nhà so với thiết kế ban đầu.
• Không tác động đến kết cấu chịu lực của công trình, đảm bảo an toàn trong quá trình sử dụng.
• Nội dung sửa chữa phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.
• Đồng thời phải đảm bảo các quy định về phòng cháy chữa cháy, an toàn công trình và bảo vệ môi trường.

Như vậy, theo quy định về sửa chữa nhà ở, nếu việc sửa chữa chỉ mang tính cải tạo nhỏ, không ảnh hưởng đến kết cấu và quy hoạch, chủ nhà có thể tiến hành thi công mà không cần xin giấy phép xây dựng. Ngược lại, nếu việc cải tạo làm thay đổi kết cấu, công năng hoặc ảnh hưởng đến kiến trúc đô thị, chủ đầu tư vẫn phải xin giấy phép theo quy định pháp luật.

III. Thủ tục xin giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ năm 2026

Theo Phụ lục Danh mục thủ tục hành chính ban hành kèm Quyết định 864/QĐ-BXD năm 2025, thủ tục cấp giấy phép sửa chữa nhà ở được thực hiện theo quy định về sửa chữa nhà ở như sau:

1. Trình tự thực hiện

Bước 1: Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ và nộp đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình tại Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp xã.

Bước 2: Thẩm định hồ sơ

Trong vòng 07 ngày làm việc kể từ khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực tế công trình. 

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa đúng theo quy định về sửa chữa nhà ở, cơ quan chức năng sẽ thông báo bằng văn bản để chủ đầu tư bổ sung.

Bước 3: Hoàn thiện hồ sơ (nếu cần)

• Sau khi chủ đầu tư nộp bổ sung hồ sơ, nếu nội dung vẫn chưa đáp ứng yêu cầu, trong 05 ngày làm việc, cơ quan cấp phép sẽ tiếp tục hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ bằng văn bản.
• Trường hợp hồ sơ vẫn không đáp ứng quy định, trong 03 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ bổ sung, cơ quan chức năng sẽ thông báo rõ lý do không cấp giấy phép xây dựng.

Bước 4: Lấy ý kiến cơ quan liên quan

Cơ quan cấp phép sẽ xem xét các điều kiện theo Luật Xây dựng 2014 và gửi văn bản xin ý kiến các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan. Các đơn vị được hỏi ý kiến phải phản hồi bằng văn bản trong vòng 12 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ. Nếu quá thời hạn mà không có phản hồi thì được xem như đã đồng ý với nội dung hồ sơ.

Bước 5: Cấp giấy phép xây dựng

Sau khi hoàn tất việc thẩm định và tổng hợp ý kiến, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình.

2. Hình thức nộp hồ sơ

Chủ đầu tư có thể lựa chọn một trong các phương thức sau:

• Nộp trực tiếp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ
• Nộp trực tuyến qua cổng dịch vụ công
• Gửi hồ sơ qua dịch vụ bưu chính

3. Thời gian giải quyết

Theo quy định về sửa chữa nhà ở hiện hành, thời hạn giải quyết tối đa 15 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

► Tham khảo: Mẫu thông báo khởi công xây dựng năm 2026

IV. Trình tự và nội dung xem xét cấp giấy phép xây dựng theo quy định hiện hành

Quy trình xem xét và cấp giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 52 Nghị định 175/2024/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung bởi điểm đ khoản 3 Điều 44 Nghị định 105/2025/NĐ-CP. 

Quá trình cấp phép sẽ dựa trên việc kiểm tra các điều kiện theo quy định về sửa chữa nhà ở và pháp luật xây dựng, bao gồm:

1. Trình tự thực hiện cấp giấy phép xây dựng

• Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ:

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tiến hành kiểm tra, đánh giá hồ sơ theo trình tự quy định tại Điều 102 Luật Xây dựng 2014, đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 36 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14.

• Lấy ý kiến cơ quan liên quan:

Trong thời hạn không quá 05 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, nếu hồ sơ còn thiếu thông tin hoặc có nội dung chưa thống nhất, cơ quan cấp phép sẽ gửi văn bản đề nghị các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan cho ý kiến về những lĩnh vực thuộc phạm vi quản lý của họ.

• Xác nhận bản vẽ thiết kế:

Sau khi hoàn tất quá trình thẩm định, cơ quan cấp phép sẽ sử dụng chữ ký điện tử hoặc mẫu dấu theo quy định tại Mẫu số 12 Phụ lục II Nghị định 175/2024/NĐ-CP để xác nhận trên các bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo giấy phép cấp cho chủ đầu tư.

2. Nội dung kiểm tra điều kiện cấp phép

Cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm kiểm tra các điều kiện cấp phép theo Điều 50 Nghị định 175/2024/NĐ-CP, trong đó bao gồm việc đối chiếu và đánh giá các nội dung đã được thẩm định, thẩm tra hoặc thẩm duyệt trước đó.

Cụ thể:

• Đối chiếu thiết kế xây dựng:

Kiểm tra sự phù hợp giữa bản vẽ thiết kế trong hồ sơ xin phép với thiết kế cơ sở đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định đối với các dự án phải thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi. Đồng thời kiểm tra việc bổ sung hoặc hoàn thiện hồ sơ theo yêu cầu của cơ quan thẩm định (nếu có).

• Kiểm tra yêu cầu về phòng cháy chữa cháy:

Đối chiếu bản vẽ thiết kế với hồ sơ thiết kế đã được thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy hoặc với báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng theo quy định đối với những công trình thuộc diện phải thẩm duyệt PCCC.

• Kiểm tra báo cáo thẩm tra thiết kế:

Đối với công trình thuộc diện phải thẩm tra thiết kế, cơ quan cấp phép sẽ kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của báo cáo kết quả thẩm tra theo quy định của Nghị định 175/2024/NĐ-CP.

V. Nguyên tắc cơ bản trong hoạt động xây dựng theo Luật Xây dựng 2025

Theo Điều 5 Luật Xây dựng 2025 (có hiệu lực từ 01/7/2026), các hoạt động xây dựng phải tuân thủ một số nguyên tắc quan trọng nhằm đảm bảo tính bền vững, an toàn và hiệu quả trong quá trình đầu tư và thi công công trình. Cụ thể như sau:

1. Phù hợp quy hoạch và điều kiện địa phương

Hoạt động xây dựng cần tuân thủ quy hoạch và thiết kế đã được phê duyệt, đồng thời bảo vệ cảnh quan và môi trường. Công trình phải phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc điểm kinh tế – xã hội, yếu tố văn hóa và lịch sử của từng địa phương. Bên cạnh đó, việc xây dựng phải góp phần ổn định đời sống người dân, gắn với phát triển kinh tế – xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh và thích ứng với biến đổi khí hậu.

2. Sử dụng hiệu quả nguồn lực và tài nguyên

Quá trình đầu tư xây dựng phải khai thác và sử dụng hợp lý các nguồn lực, tài nguyên tại khu vực thực hiện dự án. Việc triển khai dự án phải đúng mục tiêu, đúng đối tượng và tuân thủ đầy đủ trình tự đầu tư theo quy định pháp luật.

3. Tuân thủ tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật

Tất cả các hoạt động trong lĩnh vực xây dựng phải tuân thủ các quy chuẩn kỹ thuật và tiêu chuẩn chuyên ngành nhằm đảm bảo chất lượng công trình và tính đồng bộ trong thi công.

4. Đảm bảo an toàn và chất lượng công trình

Công trình xây dựng phải đáp ứng yêu cầu về an toàn, chất lượng, bảo vệ tính mạng và sức khỏe con người. Đồng thời, việc thi công không được gây thiệt hại đến tài sản của tổ chức, cá nhân khác và phải tuân thủ các quy định liên quan đến phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường.

5. Bảo đảm tính đồng bộ của hạ tầng

Việc xây dựng cần đảm bảo sự kết nối đồng bộ giữa các hạng mục trong cùng một công trình, cũng như giữa công trình với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong khu vực.

6. Công khai, minh bạch trong hoạt động xây dựng

Quá trình đầu tư và triển khai xây dựng phải đảm bảo tính minh bạch, hiệu quả, đồng thời tăng cường các biện pháp phòng chống tham nhũng, lãng phí và tiêu cực trong lĩnh vực xây dựng.

7. Phân định rõ trách nhiệm quản lý

Cần xác định rõ ràng vai trò quản lý nhà nước về xây dựng với trách nhiệm của người quyết định đầu tư và chủ đầu tư, bảo đảm phù hợp với từng loại hình và phương thức đầu tư.

Những nguyên tắc này đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý chất lượng công trình, đảm bảo an toàn xây dựng và phát triển bền vững ngành xây dựng trong giai đoạn mới.

VI. Loại công trình xây dựng được xác định như thế nào?

Theo Điều 6 Luật Xây dựng 2025 (có hiệu lực từ 01/7/2026), việc phân loại và xác định cấp công trình xây dựng được thực hiện dựa trên các tiêu chí cụ thể nhằm phục vụ cho công tác quản lý, thiết kế và triển khai xây dựng.

1. Xác định loại công trình xây dựng

Loại công trình được xác định dựa trên đặc điểm kết cấu và mục đích sử dụng của công trình. Điều này có nghĩa là mỗi công trình sẽ được phân loại theo chức năng và cấu trúc kỹ thuật, chẳng hạn như công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, hạ tầng kỹ thuật hoặc nông nghiệp.

2. Xác định cấp công trình xây dựng

Đối với từng loại công trình, cấp công trình sẽ được xác định theo các tiêu chí khác nhau tùy mục đích quản lý hoặc thiết kế.

Cấp công trình phục vụ quản lý hoạt động xây dựng

• Việc phân cấp dựa trên các yếu tố như quy mô, mức độ quan trọng và các thông số kỹ thuật của công trình. Theo đó, công trình được phân thành các cấp: cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III và cấp IV.
• Bộ trưởng Bộ Xây dựng sẽ ban hành quy định chi tiết để hướng dẫn việc xác định cấp công trình theo nội dung này.

Cấp công trình phục vụ thiết kế xây dựng

Trong trường hợp phục vụ cho công tác thiết kế, việc xác định cấp công trình sẽ căn cứ vào quy chuẩn kỹ thuật và tiêu chuẩn xây dựng áp dụng. Ngoài ra, việc phân cấp để quản lý các nội dung chuyên ngành khác sẽ được thực hiện theo các quy định pháp luật liên quan.

Như vậy, loại công trình xây dựng chủ yếu được xác định dựa trên tính chất kết cấu và công năng sử dụng, trong khi cấp công trình được phân định theo quy mô, tầm quan trọng và các tiêu chí kỹ thuật để phục vụ cho công tác quản lý và thiết kế xây dựng.

VII. Kết luận

Việc sửa chữa nhà ở cần tuân thủ đúng quy định về sửa chữa nhà ở để đảm bảo an toàn công trình, phù hợp quy hoạch và tránh vi phạm pháp luật.

Tùy vào quy mô cải tạo, chủ nhà có thể được miễn hoặc phải xin giấy phép xây dựng trước khi thi công. Vì vậy, trước khi sửa nhà, chủ đầu tư nên tìm hiểu kỹ quy định về sửa chữa nhà ở năm 2026 và tham khảo ý kiến từ các đơn vị tư vấn xây dựng chuyên nghiệp để đảm bảo công trình thực hiện đúng pháp luật và đạt hiệu quả cao.